…………………….. SİTESİ YAYGIN BAĞIMSIZ BÖLÜM KAT MÜLKİYETİ
YÖNETİM PLANI
(ANA SÖZLEŞME-İŞLETME
PLANI)
………… İli, …………. ilçesi, ……….
pafta, ………parselde bulunan ismi “…………….
SİTESİ” olan kat mülkiyetli ……….. konut, ………. idare binası ve üzerinde ilave konut, ….. lokal, …. trafo
merkezi ve bir havuz olmak olan toplam ….
yaygın bağımsız bölümden oluşan site, toplu yapılara ilişkin kat mülkiyeti
kanunun emredici hükümleri saklı kalmak üzere bu yönetim planına göre
yönetilir.
GENEL HÜKÜMLER:
Madde 1- Tanımlar
Aşağıdaki;
Yönetim (işletme) Planı: Kat mülkiyeti kanunu ve diğer kanunların emredici hükümleri
dışında kalan, özellikle kat mülkiyeti kanununda açık hüküm bulunmayan ve/veya
açıklanmasında fayda görülen; alınması ve uygulanması kararı kat malikleri
kurulunun kararlarına bırakılan hususları; bağımsız bölüm malikleri ve/veya
diğer kişilerce uyulması zorunlu olan kararları düzenleyen yazılı belgeyi,
Anagayrimenkul: Mülkiyete konu olan bağımsız bölümler ile
üzerinde yapı yapılan parsel veya parsellerin ve eklentilerin tümünü,
Arsa Payı: Bağımsız bölüme tahsisi edilmiş ortak
mülkiyet payını,
Bağımsız Bölüm: Özel mülkiyete konu olan bağımsız kullanma
bölümlerinden her birini,
Kat Maliki: Bağımsız bölümde mülkiyet hakkına sahip kişiyi,
Kat Malikleri Kurulu: Tüm parsellerin veya tek bir parseldeki bağımsız bölüm
maliklerinden katılanlarının oluşturduğu ve yetkisi yasa ve yönetim planı
belirlenmiş,site yönetiminde en üst
karar organı,
Kat Malikleri Birliği: Tüm parsellerin veya tek bir parseldeki bağımsız bölüm maliklerini,
Konut: Bağımsız bölümlerde maliklerin oturmasına
veya bu maksatla kiraya vermesine dönük meskeni,
Eklenti: Bağımsız bölüm dışında olup, doğrudan o bölüme tahsis edilmiş
ortaklaşa kullanılan yeri,
Oturma Terası: Yapım ve kullanım sorumluluğu kat malikine ait, belediyesince
onanlı projeye uygun konut giriş yönünde yapılmış tesis ve alanı,
Yönetici: Kat mülkiyet kanununa ve bu yönetim planına göre kat malikleri
kurulunca siteye seçilen ve siteyi 3.şahıslara karşı temsil ve ilzam eden kişiyi,
Parsel temsilcisi: Her parsel için seçilen temsilciyi,
Yönetim Kurulu: Kat mülkiyet kanununa ve bu yönetim planına göre kat malikleri
kurulunca seçilen yönetici ve iki parsel temsilcisi olmak üzere üç kişiden
oluşan kurulu,
Yönetim: Yönetici ve/veya yönetim kurulunu,
Denetçi: Kat mülkiyet kanununa ve yönetim planına göre kat malikleri
kurulunca seçilen kişi,
Denetim Kurulu: Kat mülkiyet kanununa ve bu yönetim planına göre kat malikleri
kurulunca seçilen üç kişiden oluşan kurulu,
İşletme Projesi: Kat malikleri kurulu toplantısında kabul edilen bütçeyi,
Ödenti (Aidat): Aylık ve/veya dönemsel olarak kat
maliklerinden işletme ve ortak giderler ile genel giderler karşılığı toplanacak
avans, aidat veya benzeri ad altındaki her türlü ödemeler ile kat maliki adına
yönetim tarafından yapılan giderleri ve parasal yaptırımı,
Ortak Yerler: Kat mülkiyeti kanunun 4. maddesinde sayılan
yerler ile bağımsız bölüm yerleşimi dışında kalan arsa ve bahçeleri, parsel
üstünde ve/veya parsel dışında olup sitemiz ihtiyacı için yapılan su kuyusu ve
depoları, vanaları,kanal ve kanaletleri, rögarları,su boruları,elektrik
tesisatları,trafoyu,iç ve dış aydınlatma aparatları, sınır belirleyici duvar ve
çit örgü, site içi gidiş geliş yollar ile merdivenleri,telefon, televizyon,
internet ortak şebekeleri ve antenleri,bağımsız bölüm dışındaki kanalizasyon
şebekesini ve arıtma tesislerini, çöp bidonları ve bu maksatla ayrılmış
alanları,yolları,park ve otopark yerleri kat maliklerin ortaklaşa kullanıma ve
faydalanmalarına sunulan sosyal amaçlı tesisleri,bahçe, çardak, pergola,
kamelya, v.b gibi her türlü inşaat ve eklentileri,sitenin güzelliği için kalıcı
amaçla anagayrimenkul üzerine dikilmiş her çeşit ağaç,çiçek ve bitkileri,
havuz, çocuk bahçesi ve oyun alanlarını,spor alanlarını ve spor amaçlı araç ve
gereçleri,dinlenmek amacıyla yapılan yapı ve üstündeki eklentileri,yukarıda
sayılanların dışında kalan ancak ortaklaşa kullanma, korunma ve faydalanmaya
dönük diğer yerleri ve şeyleri,
İfade eder.
Yönetim Planının
Bağlayıcılığı
Madde 2- Bu yönetim planı ve yapılacak
değişiklikler tüm kat maliklerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü
satış veya her hangi bir yolla edinecek olanları; herhangi bir sıfatla
oturanlar ile yararlananları; yönetici/yönetim kurulunu ve denetçi/denetim
kurulunu bağlar.
Yönetim planının
değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.
Değiştirilen yönetim planı
tapu siciline kaydedilmek üzere yönetim tarafından en geç bir ay içinde ilgili
kamu kuruluşuna teslim edilir. Aksi halde bundan doğacak sorumluluk yönetime
aittir.
Konutların Kullanımı
Madde 3- Konutlar bizzat oturmak veya yasalara aykırı
olmayan amaçla kiraya verilmek suretiyle kullanılacaktır.
Kat maliki, tüm kat
maliklerinin yazılı izni olmadıkça, konutlarını yönetim planı ve yasalar
dışında başka bir maksatla kullanamayacakları gibi, bu maksat dışında kiraya da
veremezler.
Anlaşmazlıkların Çözümü
Madde 4- Bu yönetim planında hüküm bulunmayan
hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğabilecek anlaşmazlıkların çözümünde
kat mülkiyeti kanunu ile diğer kanun hükümleri uygulanır.
Kat mülkiyeti kanununda
anlaşmazlık konusuyla ilgili hüküm yoksa hakkaniyet kuralları ve komşuluk
hakları ile kat malikleri kurulunun emsal kararları uygulanır.
YÖNETİM ORGANLARI
A-KAT MALİKLERİ KURULU
Görev ve Yetkileri
Madde 5- Kat Malikleri Kurulunun Görev ve Yetkileri:
5.1-Yönetici/yönetim
kurulu tarafından toplantı daveti ile gönderilen gündemi görüşerek
kesinleştirmek,
5.2- Geçmiş yıl faaliyeti
ile ilgili yönetici/yönetim kurulu açıklamaları ve/veya
faaliyet raporunu görüşüp karara bağlamak,
5.3- Geçmiş yıl
harcamaları, gelir ve gider hesaplarıyla denetçi/denetim kurulu raporunu
görüşmek, onaylamak veya reddetmek,
5.4- Yönetici/yönetim
kurulu ve denetçi/denetim kurulu ibralarını ayrı ayrı karara bağlamak.
5.5- Sitenin faaliyet yılı
ile ilgili gelir ve gider tahmini hesapları ve aylık ödenti miktarını görüşerek
işletme projesini karara bağlamak,
5.6- Faaliyet yılı için
yönetici/yönetim kurulu ve denetçi/denetim kurulu atamak,
5.7- Kat malikleri kurulu
gündeminde belirtilmek ve toplantıdan önce kat maliklerine duyurulmuş olmak
şartıyla bu yönetim planında değişiklik, ilaveler veya çıkarmalar yapmak.
5.8- Yönetime yetki
verilmediği takdirde, sulh, ibra, kambiyo taahhüdü, taşınmaz alım satımı, kefil
olma, feragat haklarını kullanmak,
5.9- Kat Mülkiyeti Kanunu
ve ilgili yasal mevzuat kapsamında kat malikleri kuruluna tanın hakları
kullanmak.
Kurulun Oluşumu
Madde 6- Kat malikleri kurulu anagayrimenkulün en yüksek organıdır.
Arsa payı ne olursa olsun
her kat maliki, kat malikleri kurulunun tabii üyesidir.
Birden fazla
kat maliki olan kişi her bağımsız bölümü için ayrı oya sahip olmakla
birlikte, kat malik sayısında bir kişi olarak hesaba katılır.
Kurulun Yetkileri
Madde 7- Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından yönetilir.
Kat mülkiyeti kanunu ve
diğer kanunlardaki emredici hükümler saklı kalmak şartıyla, yönetim tarzı kat
malikleri kurulunca kararlaştırılır.
Anlaşmazlıkların Çözümü
Madde 8- Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetilmesinden dolayı kat
malikleri arasında veya bunlarla yönetici/yönetim kurulu ve denetçi/denetim
kurulu arasında yahut yönetici/yönetim kurulu ile denetçi/denetim
kurulu arasında çıkabilecek tüm anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca
çözümlenip, karara bağlanır.
Kararın Bağlayıcılığı
Madde 9- Kat malikleri ile onların mirasçıları ve bağımsız bölümü sonradan
satış veya herhangi bir yolla bunlardan iktisap edenler; bağımsız bölümlerde
kiracı veya herhangi bir sıfatla oturanlar ile yararlananları ve
yönetici/yönetim kurulu ile denetçi/denetim kurulu kat malikleri kurulunun
kararlarına uymak ve yerine getirmekle yükümlüdürler.
Toplantı Zamanı ve Çağrı
Usulü
Madde 10- Kat malikleri kurulu, her takvim yılı temmuz ayı içinde ve en geç
son pazar günü bitirilmek üzere olağan toplantıya çağrılır.
Toplantının günü, saati,
yeri ve gündemi, yönetim tarafından belirlenerek, toplantı gününden en az yedi
gün önce tüm kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla veya site
girişlerine asılacak ilanlarla bildirilir.
İlk çağrı yapılırken;
birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantının hangi gün ve
saatte ve nerede yapılacağı ayrıca belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı
arasında bırakılacak süre yedi günden az olamaz; bu süre hiçbir halde onbeş
günü geçemez.
Olağanüstü Toplantı
Madde 11- Önemli bir sebebin çıkması halinde,
yöneticinin/yönetim kurulunun veya denetçinin/denetim kurulunun veya kat
maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten
en az onbeş gün önce toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla imza karşılığı
veya taahhütlü mektupla, kat malikleri kurulu her zaman toplantıya
çağrılabilir. Olağan toplantılarda karara bağlanan hususlar olağanüstü toplantı
için gerekçe olamaz.
13.maddede yazılı toplantı
yeter sayıları olağanüstü toplantı için
de uygulanacaktır. Ancak, kat maliklerinin üçte birinin istemi ile yapılacak
olağanüstü toplantı da, toplantı yeter sayısı üçte birinin altında olamaz.
Toplantı Gündemi ve
Görüşme
Madde 12- Toplantılarda yalnız o toplantının gündeminde
yazılı maddeler görüşülür.
Ancak, toplantıda
bulunan kat maliklerinin üçte birinin kabulüyle başka hususlar da gündeme
alınarak görüşülebilir. Bu sayı hiçbir halde kat malik sayısının onda birinden
aşağı olamaz.
Önceki toplantıda kabul
veya reddedilmiş bir konu, bir olağan kat malikleri kurulu toplantısı geçmeden
gündeme alınamaz. Ancak toplantıda bulunan kat maliklerinin yarıdan bir fazlası
isterse bu süre beklenmeksizin gündeme alınarak görüşülebilir. Bu sayı hiçbir
halde kat malik sayısının beşte birinden aşağı olamaz.
Toplantı ve Karar Yeter
Sayısı
Madde 13- Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı
ve arsa payı bakımından yarıdan bir fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar
verir.
İlk toplantı yeter sayı
sağlanamadığı için yapılamazsa, ikinci toplantı, yeter sayı aranmaksızın
yapılır ve toplantıya katılanlar oy çokluğuyla karar verir.
Ancak, kat mülkiyeti
kanununda özel durumlara ilişkin olarak konulmuş emredici nitelikteki yeter
sayıyla ilgili hükümler saklıdır.
Toplantının Düzeni
Madde 14- Kat malikleri kurulu o toplantıyı yönetmek
üzere aralarından birini oturum başkanı, iki kişiyi de yazman ve oy sayımı için
seçer.
Oturum başkanı toplantıyı
kanuna, yönetim planına, eşitlik ve dürüstlük kuralları gibi temel ilkelere
uyarak gündeme göre yönetir.
Oturum başkanı özellikle;
14.1-Toplantı çağrısının
usulüne uygun yapılıp yapılmadığına,
14.2-İlk toplantı ise,
yeter sayısının mevcut olup olmadığına; ikinci toplantı ise, katılan asıl ve
vekil kat malik sayısı belirtilmek suretiyle, toplantının çoğunluk aranmadan
yapıldığının
duyurulmasına,
14.3-Bir kişinin iki ve/veya
oy kullanma hakkına sahip kat maliklerinin yüzde beşinden fazlası adına vekâleten
oy kullanamayacağından hareketle bu hususlarda karar verilmesi,
14.4-Gündeme alınması
istenilen hususlarla ilgili araştırma ve oylama yaparak yönetim planında
belirtilen yeterlik sayısına ulaşılıp ulaşmadığına,
14.5-Yönetici/yönetim
kuruluna veya denetçi/denetim kuruluna aday olanların bu yönetim planına göre seçilmeye
engel şartlarının bulunup bulunmadığına,
14.6-Ehliyetsiz olanlara
ait oyların kanuni temsilcileri tarafından kullanılıp kullanılmadığına,
14.7-Kanunda saklı tutulan
oy sayıları hususunda itiraz ve talep varsa itiraz konusuyla ilgili oy sayımını
yapıp karar defterine yazılmasına,
14.8-Kat malikinin,
herhangi bir karara muhalif kaldığı hususunun karar defterine yazılması
isteğinin yerine getirilmesine,
riayet etmekle yükümlüdür..
Oy Hakkı ve Vekâleten
Temsil
Madde 15- Her kat maliki bir oy hakkına sahiptir. Kat
maliki birden çok bağımsız bölüm maliki ise her bağımsız bölüm için ayrı oy
hakkı vardır; ancak bir malikin sahip olacağı oy sayısı tüm oyların üçte
birinden fazla olamaz.
Kat maliklerinden her
biri, diğer kat malikleri veya dışarıdan vekâlet verecekleri bir vekil
tarafından temsil olunabilirler.
Vekalet yazılı olup, bir
kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Vekilin kullanacağı oy sayısı,
oyların yüzde beşini geçemez.
Bir bağımsız bölümün
birden fazla maliki varsa içlerinden biri diğerlerini temsilen bir oy
kullanabilir. Müşterek veya iştirak halindeki bağımsız bölüm malikleri arasında
tek yönde oy kullanma yönünde sorun varsa, bu bölümün oyu geçersiz kabul
edilecektir.
Kat maliklerinden biri
ehliyetsiz ise kat malikleri kurulu toplantısına onun kanuni temsilcisi
katılabilir.
Kat malikinin genel
kurulda oy kullanabilmesi için aidat borcunun olmamasına bağlıdır. Aidat borcu
olan kat maliki seçme ve seçilme hakkı hariç genel kurula katılabilir ve diğer
yasal haklarını kullanabilir.
Kat malikleri kurulu
toplantısında, bir veya birden fazla kat malikini doğrudan doğruya ilgilendiren
bir karar alınacaksa, haklarında karar alınacak olanlar, o toplantıya ve
görüşmelere katılabilirler, ancak o iş için oy kullanamazlar.
Karar Defteri
Madde 16- Kat malikleri kurulu kararları; (1)’den başlayıp sırayla giden sayfa
numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere oturum
başkanınca yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır,
karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.
Kararın Duyurusu
Madde 17- Kat malikleri kurulunca alınan kararlar;
toplantıya katılmamış kat maliklerine ve gerekiyorsa bağımsız bölümde kiracı
veya herhangi bir sıfatla oturanlara veya yararlananlara, yönetici tarafından
imza karşılığı veya taahhütlü mektupla veya site girişlerine asılacak ilanlarla
duyurulur.
Anlaşmazlıkların Çözümü
Madde 18- Bir husus hakkında çıkan anlaşmazlıklar,
karar defterinde aynı hususa benzer daha önce verilmiş karar varsa kural olarak
buna göre çözülür.
Kat malikleri kurulunun
aldığı kararı benimsemeyen kat maliki veya kat malikleri; bağımsız bölümde
kiracı veya herhangi bir sıfatla oturanlar veya yararlananlar; kanunda ve
yönetim planında gösterilmiş bulunulan borç ve yükümlülükleri yerine
getirmemeleri nedeniyle zarar gören kat maliki veya malikleri, veya yönetim,
kat mülkiyeti kanunun ilgili hükümleri uyarınca anagayrimenkulün bulunduğu
yerin sulh mahkemesine başvurarak mahkemenin müdahalesini isteyebilir.
B- YÖNETİCİ/YÖNETİM KURULU
Seçimi ve Atanması
Madde 19- Kat malikleri kurulu, her yıl temmuz ayı içinde ve en geç son
pazar günü bitirilmek üzere yapacağı olağan kat malikleri kurulu toplantısında her
iki parsel için yönetici/yönetim kurulu veya dışarıdan yönetici seçer.
Yönetici/yönetim kurulu,
kat maliklerinin hem sayı, hem de arsa payı çoğunluğuyla, en fazla …. yıl için seçilir.
Yönetici/yönetim kurulunun kaç yıl için seçildiği karar defterinde yer almaz
ise, bir yıl için seçildiği esastır.
Yönetici/yönetim kuruluna
seçilebilmek için son bir yıl içinde aidatlarını düzenli ödemiş ve/veya
son beş yıl içinde icrai takibe uğramamış olması ve siteye aidat ve benzeri
borcunun olmaması gerekir.
Eski yöneticinin/yönetim
kurulunun yeniden seçilmesi mümkündür. Kat maliki olmadığı halde, taşınmazı
kullanan veya kiracı sıfatı taşıyan şahısların da yukarıda yazılı seçilme
şartlarına haiz olmaları halinde yönetici olarak seçilmeleri mümkündür. Bu
durumda, en az bir üyenin kat malikleri arasından seçilmesi gereklidir.
Genel kurul her parsel
için en az bir temsilci seçer. Bu şahıslar parsel temsilcisi olarak yönetim
kurulunda yer alırlar.
Yönetim kurulu kendi
aralarında görev taksimi yapabilirler.
Yönetim kurulu seçimine üç
kişi birlikte kurul adayı olabileceği gibi, kurul oluşturulmak üzere
kişiler de münferiden aday olabilirler. Bu durumda üç kişilik kurul
adayları ile kurul oluşturmaya aday olanlar arasında oylama yapılır.
Üç kişilik aday kurullar
birden fazla ise kurullar oylanır.
Oylama açık olmakla
birlikte, gizli yapılmasına kat malikleri kurulu karar verebilir.
Kat malikleri,
yönetici/yönetim kurulu seçiminde anlaşamazlarsa, kat maliklerinden biri
anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurabilir. Bu durumda
yönetici, mahkeme tarafından kat malikleri arasından veya dışarıdan
seçilir.
Genel kurul her parsel
için ayrı yönetici/denetçi seçilmesine kat malikleri birliğinin 5/4 oy ile
karar verebilir.
Kimliği
Madde 20 – Yöneticinin/yönetim kurulunun ad ve soyadı ile ev ve iş adresi,
varsa telefon numarası yönetim binasının ilan tahtasına ve site girişlerine asılır.
Ücreti
Madde 21- Yöneticiye/yönetim kuruluna verilecek huzur hakkı ile hizmet
gereği siteye geliş-gidişler için ödenecek yol, harcırah benzin gibi
giderlerin miktar ve esasları gündemde yazılı olmak veya usulüne uygun gündeme
alınmak suretiyle kat malikleri kurulu toplantısında kararlaştırılır. İşletme
projesinin eki olarak kabul edilir.
Aylık ödenti miktarının
kat malikleri kurulunda kabul edilen kat sayı ile çarpımı sunucu ulaşılan
miktar huzur hakkı olarak ödenir. Aylık huzur hakkı, her bir üye için aylık
site aidatından az olamaz.
Kat malikleri kurulu
toplantısında huzur hakkı karar altına alınmamış olsa bile, aylık site aidatı
üzerinden aylık huzur hakkı ödemesine
devam edilir.
Verilen ücret aylık site
aidatından fazla ise, yönetim kurulu aralarında paylaşırlar.
Yönetici/yönetim kurulu,
ödenti ve genel giderlere diğer kat malikleri gibi aynı miktarda katılırlar.
Yönetici dışarıdan
seçilmişse, alacağı ücret ve şartları, mahkeme tarafından saptanmamış ise, kat
malikleri kurulu tarafından belirlenir ve karara bağlanır.
Kat malik dışında veya
mahkeme tarafından yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat
göstermesi istenebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir
sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini
isteyebilir.
Dışarıdan atanan
yöneticiye kat malikleri kurulunca, bu görev sebebiyle yer tahsis edilmişse,
sözleşmesi her hangi bir nedenle feshedildiği takdirde, yönetici bahse konu
yeri en geç onbeş gün içinde boşaltmak zorundadır. Bu konuda kat mülkiyeti
kanunun ilgili hükümleri uygulanır.
Görev ve Yetkileri
Madde 22- Yönetici/yönetim kurulu, kat mülkiyeti ve diğer kanunlarda ve
yönetim planında belirtilen görevleri ile kat malikleri kurulu toplantısında
alınan kararları yerine getirmek ve uygulamak esas olmakla birlikte aşağıda
belirtilen;
22. 1- Kat malikleri kurulunca verilen
kararların yerine getirilmesi;
22. 2- Kat malikleri
kurulunu olağan ve olağanüstü toplantıya çağrılması ve gündemin hazırlanması,
22. 3- Anagayrimenkulün
gayesine uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken
tedbirlerin alınması ve anagayrimenkül sigorta ettirilmesi,
22. 4- Anagayrimenkulün
yönetim ve bakım işleriyle tüm ortak giderleri karşılamak için avans,aidat ve
her türlü ödentinin toplanması, gelirlerin tahsili ile giderlere ait ödemede
bulunması,
22. 5- Toplanan aidat ve
sair gelirin; her an nakde dönüşecek, risk içermeyen yatırım ürünleri ile
vadeli veya vadesiz olarak bankalarda nemalandırmak amacı ile bankalarda site
adına hesap açmak,
22. 6- Anagayrimenkulün
yönetimiyle ilgili her türlü ödemelerin kabulü, yönetimden doğan borçların
ödenmesi,
22.
7- Anagayrimenkulü ilgilendiren tebligatın kabulü ile
gerektiğinde süresi içinde cevap verilmesi; lüzumu halinde kat maliklerine
duyurulması,
22. 8
-Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına
meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
22 9-
Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan
hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
22.10-
Kat mülkiyeti kanunu ve işbu yönetim planından doğan borç ve yükümlülüklerini,
aidat ve her türlü ödentileri yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava
ve/veya icra takibi yapılması ve site ile ilgili yasal işlerin yerine
getirilmesi için site adına avukat tutulması,
22.11-
Kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirmesi;
22.12-
Kat maliklerine duyurulması gereken bilgi ve duyurular ile her türlü yazı ve
yazışmaların ulaştırılması için gerekli tedbirlerin alınması,
22.13-
Gelir ve giderlerin noterden tasdikli işletme defterinde kayda alınması; gelir
ve gider belgelerinin saklanması, giderlerin makbuz, fatura fiş, özelliği
nedeniyle bir belgeye bağlanamamış harcamalar için tutanak, vb. gibi kabul
gören belgelere dayandırılması ve belgelerin yılı takip eden beş yıl süreyle
saklanması ve bu işlemler için site adına muhasebeci tutmak,
22.14-
Kat mülkiyeti kanunun 37. maddesine göre hazırlanan işletme projesinin olağan
kat malikleri kurulu toplantısında görüşülmek ve karara bağlanmak üzere kat
maliklerine gönderilmesi,
22.15-
Kesinleşen işletme projesinin ve/veya kat malikleri kurulunun işletme ortak
giderleriyle; gider karşılığı ve/veya avans olarak toplanacak parayla, ilgili
kararlarının, kat maliklerine imza karşılı veya taahhütlü mektupla duyurusunun
yapılması,
22.16-
Kat malikleri kurulu toplantısı kararına göre çalıştırılanlar ile sözleşme
yapılması, çalışanların işten çıkarılması ve çalışanlarla ilgili iş hukuku
mevzuatı kapsamındaki işlemleri yerine getirmek,
22.17-
Demirbaş defterine kaydı gereken malzemelerin kayda alınması,
22.18- İş Güvenliği uzmanı ve mecburi doktor
istihdamı ile yasal mevzuatı kapsamındaki işlemleri yerine getirmek ve bu mevzuatlar
kapsamında site bünyesinde veya anlaşmalı doktor/uzman için sözleşme yapmak,
22.19-
Site aleyhine ikame edilen dava/takiplere karşı yasal savunmaları yapmak
veya bunları yapması için avukat tutmak,
22.20- Genel kurulun açıkça yönetime yetki vermediği
veya yasal olarak veremediği ve kanunların özel yetki gerektirdiği hallerin ve/veya
kanunda kat maliklerinin oy birliği ve/veya salt ve/veya nitelikli oy çoğunluğu
ile karara bağlanması zorunlu durumların çözümü ve karar altına alınması,
İş ve işlemleri de yapar.
Hesap Verme Yükümlüğü
Madde 23- Yönetici/yönetim kurulu, olağan kat malikleri kurulu toplantısında
görüşülmek üzere, görev yılı ile ilgili gelir ve giderleri ayrıntılı çıkarmak
ve hesap vermekle yükümlüdür.
Olağan kat malikleri
kurulu toplantısı çağrısıyla birlikte faaliyet yılına ait gelir-gider netice
hesaplarını kat maliklerine gönderir.
Ayrıca, arsa payına
bakılmaksızın kat maliklerin yarısının istemi üzerine yapılacak toplantıda
gelir ve gider hesaplarını göstermeye, bilgi vermeye mecburdur.
Sorumluluğu
Madde 24- Yönetici/yönetim kurulu, kat maliklerine karşı bir vekil gibi
sorumludurlar ve kural olarak bir vekilin haklarına sahiptirler.
Yönetici/yönetim kurulu,
üstlendiği görevleri kasten ve ihmal sonucu yerine getirmemesi nedeniyle , bir
zarar meydana getirmişse kat maliklerine karşı şahsen sorumludur.
Kanunlarda özel yetki gerektiren hallerin
ifası için, genel kuruldan ifa edilecek iş ve işlemler için özel yetki talep
etmek zorundadır. Özel yetki almadan ifa ettiği işlemlerden dolayı verdiği
zarar oranında yönetim şahsen sorumludur.
Denetlenmesi
Madde 25- Kat malikleri kurulu, yöneticiyi/yönetim kurulunu sürekli olarak
denetler.
C- DENETÇİ/DENETİM KURULU
Seçimi ve Atanması
Madde 26- Kat malikleri kurulu, her yıl temmuz ayı
içinde ve en geç son pazar günü bitirilmek üzere yapacağı olağan kat malikleri
kurulu toplantısında denetçi veya denetim kurulundan hangisini oluşturacağını
kararlaştırarak kendi aralarından denetçi/ denetim kurulunu seçer.
Denetici/denetim kurulu,
kat maliklerinin hem sayı, hem de arsa payı çoğunluğuyla, aksine bir süre genel
kurul toplantı tutanağında yazılı değil ise, bir yıl için seçilir.
Denetici/denetim kuruluna
seçilebilmek için son bir yıl içinde aidatlarını düzenli ödemiş ve/veya son beş
yıl içinde icrai takibe uğramamış olması ve siteye aidat ve benzeri
borcunun olmaması gerekir.
Eski denetçinin/denetim
kurulunun yeniden seçilmesi mümkündür.
Denetim kurulu seçimine üç
kişi birlikte kurul adayı olabileceği gibi, kurul oluşturulmak üzere
kişiler de münferiden aday olabilirler. Bu durumda üç kişilik kurul
adayları ile kurul oluşturmaya aday olanlar arasında oylama yapılır.
Üç kişilik aday kurullar
birden fazla ise kurullar oylanır.
Oylama açık olmakla
birlikte, gizli yapılmasına kat malikleri kurulu karar verebilir.
Denetim Raporu
Madde 27- Denetçi/denetim kurulu, kat malikleri adına
biri hesap dönemi sonunda olmak üzere yılı içinde her üç ayda bir mali ve idari
denetim yapar. Ancak haklı bir sebebin çıkması halinde denetleme her zaman için
yapılabilir.
Denetçi/denetim kurulu,
olağan kat malikleri kurulu toplantısında okunmak üzere, faaliyet yılının idari
ve mali denetim sonucunu ve yönetimle ilgili düşüncelerini de kapsayan bir
rapor hazırlar.
Kat malikleri sayısınca
hazırlanan bu rapor kat malikleri kurulu toplantı çağrısıyla birlikte imza
karşılığı veya taahhütlü mektupla veya ilan suretiyle kat maliklerine
duyurulur.
Denetçi/denetim kurulu
ayrıca raporu toplantıda okur ve gerekli açıklamaları yapar.
Denetçi/denetim kurulu bu
raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, sıra numaraları
taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih
koyarak imza ederler.
Ücreti
Madde 28- Denetçiye/denetim kuruluna ücret ödenmez; aidat
ve genel giderlere diğer kat malikleri gibi aynı miktarda katılırlar. Ancak,
genelkurul kararı ile denetçi/denetim kurulu üyelerinin her birinin aylık
aidattan fazla olmamak üzere huzur hakkı ödenebilir.
Deneticinin/denetim
kurulunun nüfusa dayalı ikametgahı site dışındaysa denetleme için yapılacak
seyahatte yalnızca ikamet- site arası otobüs ve dolmuş gibi ulaşım
giderleri beyan üzerine ödenir.
Denetimde geçen günler
için talep halinde, asgari ücretin en fazla iki günlük tutarı zaruri giderler
karşılığı olarak ayrıca ödenir.
KAT MALİKLERİN HAK ve YÜKÜMLÜLÜKLERİ ile
UYMALARI GEREKEN HUSUSLAR
Kural
Madde 29- Kat malikleri, kat mülkiyeti kanunu, sözleşmeler ve bu yönetim
planındaki hükümler saklı kalmak şartıyla; anagayrimenkulün tamamında ve
konutları üzerinde medeni kanunun tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
Ancak, kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerin beşte dördünün yazılı onayı
olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapamazlar.
HAK ve YÜKÜMLÜLÜKLER
Ortak Yerlerden Faydalanma
Madde 30- Kat malikleri, anagayrimenkulün tüm ortak yerlerine, ortak
mülkiyet hükümlerine göre maliktirler. Ortak yerlerden kat mülkiyeti kanunu ve
yönetim planındaki hükümlere göre yararlanma hakkına sahiptirler. Ancak
doğruluk kurallarına uymak ve diğer kat maliklerini tedirgin edici
davranışlardan kaçınmak zorundadırlar.
Konut olarak kullanılan
ana gayrimenkulün maliki el değiştirdiği anda, ortak yerdeki mülkiyeti de
kendiliğinden ana gayrimenkulü edinen şahsa intikal eder.
Ortak kullanım
alanlarından oto park yerleri ile kamuca park edilmesi yasaklanmamış siteye
bitişik yol ve yerlerde kat maliki kendi kullanımı için oto park yeri
oluşturamaz.
Bağımsız Bölümünü Kullanma
Madde 31- Belediyesince onanlı vaziyet planında belirlenen ve bağımsız bölüm
etrafında kendiliğinden oluşan, diğer bağımsız bölümlere taşmayan alanlarda her
malik arsayı iyiniyet kuralları içinde kullanma hakkına sahiptir. Diğer
bağımsız bölüm maliklerin kullanma alanına taşamaz, onlara zarar ve rahatsızlık
verici faaliyette bulunamaz.
İç Yol Kullanımı
Madde 32- Yerleşim planında belirlenmiş iç yol olarak
gösterilen yollar ve merdivenler, bağımsız bölüm maliklerin yol ihtiyacını
karşılamak için kullanılacaktır. Kat malikleri, iç yolları hiçbir halde kendi
ihtiyacı için kullanamaz, kapatamaz, yönünü ve sınırını değiştiremez, yolu
daraltıcı fiillerde bulunamaz.
Bahçe Bakımı ve
Düzenlenmesi ve bahçe sularının kullanımı
Madde 33-Bağımsız
bölüm dışında kalan ve binaların etrafını çevreleyen alan, site ortak alanıdır.
Bağımsız
bölümü çevreleyen kısımların kullanım hakkı, diğer bağımsız bölüm maliklerine
zarar vermeyecek ve bağımsız bölümün sınırları içinde kalmak kaydı ile bağımsız
bölümü çevrelenen kat malikince kullanılabilinir.
Bağımsız bölümün ön, yan
ve arka cephelerinde bulunan bahçeye dikilmiş her türlü ağaç, çiçek vb. ve
ortak alanı sınırlayan, daraltan, kullanımı engelleyen veya yok eden tüm ilave
tesislerin (bahçe duvarları vb.) geçiş yollarını etkilemesi; görüntüyü,
çevrenin görünmesine ve çevredeki diğer bağımsız bölümlerin görüntülerini ve
görmelerini engelleyecek olması; veya bunlara benzer durumların oluşması
hallerinde ve/veya bundan mutazarrır olanın isteği üzerine ve/veya site
yönetici/yönetim kurulu kararı ve/veya site genelkurul kararı ile uygun ve
kabul edilebilir seviyeye indirmek, budamak veya tamamen kesmek veya kaldırmak öncelikle
kat malikin sorumluluğundadır.
Bahçe sulanması için tesis
edilen ortak alanda yer alan musluk ve hortumların mülkiyete siteye ait olup,
bahçelerin sulanması için verilecek su gün ve saatleri yönetim tarafından
saptanarak ilan suretiyle duyurulur. Bahçe suları, özel işler (araba yıkama
veya evi yıkama gibi) için kullanılamaz, böyle bir kullanım halinde, ilgili
bağımsız bölüme su vermeme yaptırımı yönetim kurulunun yetkisindedir.
Aksi halde bu hususlarla
ilgili uygulama, site yönetimin görev ve yetkisindedir.
Bağımsız Bölümde Onarım ve
Tesis Yapma
Madde 34- Kat malikleri, masrafı kendisine ait olmak
üzere, bağımsız bölümlerinde, mevzuata uygun olması, yapıya zarar verecek
nitelik taşımaması, ortak masrafları artırmaması, diğer kat maliklerin veya
burada herhangi bir sebeple oturan veya yararlananların haklarını ihlal
etmemesi şartıyla istedikleri bakım, onarım ve tesis yapabilir. Ancak, kat
malikleri, bağımsız bölümlerinde yapının fenni özelliklerine zarar verecek
ve/veya bozacak nitelikte onarım ve tesisleri yapamazlar.
Ortak Yerlerde Yenilik ve
İlaveler
Madde 35- Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak
yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün
veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu
yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve
ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar
üzerine yapılır.
Çok Masraflı ve Lüks Tesis
Yapımı
Madde 36- Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya
yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün
bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde
veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki,
gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini,
onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber,
başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri
yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa
payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma
hakkını kazanırlar.
Bakım ,Onarım, Tamir ve
Tadilat Sonu Oluşan Atık Malzeme Atımı
Madde 37- Kat malikleri, bağımsız bölümünde mimari projeye uymak ve usulüne
uygun olmak kaydıyla yapacakları çalışmalar sonu meydana gelebilecek atıklar
ile elektrik, su kanalizasyon tesisatı vb. gibi hasarların onarımlarını
yapmaktan dolayı meydana gelebilecek inşaat atıklarını ve döküntülerini site
çevresinin ve bölgenin dışında olmak üzere, yönetimin yönlendirmesi ve kabulüne
uygun olan yerlere atılmasını sağlamak zorundadır.
Bağımsız Bölümde Bakım,
Onarım ve Tadilat Çalışmaları
Madde 38- Kat malikleri 18.oo-10.oo saatleri arasında ve Kamu yetkililerince
konmuş inşaat yasağı olan döneminde inşaat çalışmasında bulunamaz,
bulunduramaz.
Ancak, kat malikinin
yönetime müracaat etmesi ve yönetimce uygun görülmesi halinde inşaat
yasağı döneminde yalnızca bağımsız bölümün dış cephe boyası ,çatı izalasyonu,
ısı yalıtımı, TV anteni takılması, klima ünite montajı, güneş enerjisi depo ve
paneli,pencere değişimi,pergole-veranda,ferforje –demir doğrama monte vb. gibi
işlere müsaade edilebilir. Çalışma en erken 10.oo da başlar en geç18.oo’de
biter. Çalışanlarla ilgili sorumluluk bağımsız bölüm malikinindir.
Çalışma yeri ve
çalışacaklar iş sahibince yönetime önceden bildirilir. Aksi halde yönetim
çalışmayı durdurur ve anagayrimenkulün güvenliği açısından yabancı olarak
kabul edilen bu kişilerin siteye girmesine engel olabilir. Bundan dolayı iş
sahibi kat maliki hiçbir zarar, ziyan ve hak kaybı gibi iddialarda
bulunamaz. Bağımsız bölüm ve maliklerin yaşam, sağlık ve zaruri
insani ihtiyaçları için yapılması gereken onarım ve tadilat işlemleri bu
kısıtlama dışındadır.
Çatı ve Terak Kullanımı
Madde 39- Bağımsız bölümün çatı kotu ve çevresindeki parapet yasal izinler
hariç hiç bir şekilde yükseltilemez, eklenti yapılamaz, ortadan kaldırılamaz.
Çatı veya terasa en
fazla çanak anten ile klima
ünitesi ve sıcak su panel ve deposundan başkaca hiçbir şey konamaz. Ancak,
teknik gelişmeler sonucu çatıya veya terasa konulabilecek yeni ünitelerin
varlığı halinde kat malikleri genel kurulunun bu konuda alacağı karara göre
hareket edilir.
Taşınmaza
ek kat çıkma hakkı verilmesi halinde, ilgili belediye inşaat ve proje sınırları
kapsamında yasal haklarını kullanabilirler. Ek kat halinde, yukarıda belirtilen
hususlar yasal yükseklik hakkında sonrası için kullanılabilinir.
Dış Cephe Bakım ve
Kullanımı
Madde 40- Kat malikleri,
bağımsız bölümün dış cephesini beyaz boya dışında başka bir renkle boyayamaz;
dış cephe sıva üstünü alışılmış ve genel kabul görmüş malzeme dışında bir
malzemeyle kısmen veya tamamen kaplayamaz; dış cephenin temiz görünmesi asıl
olup hiçbir halde boyasız bırakamaz.
Bakımsız konutların dış
cephe boya ve bakımı ile bahçe düzenlemesi yönetim tarafından yapılır,
masrafları ilgili kat malikinden tahsil edilir.
Kanuni İpotek Hakkı
Madde 41- Aidat ve gecikme tazminatı kat malikinden her hangi bir yolla alınamadığı
takdirde; mahkemece saptanan borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü
üzerine, yönetimin veya kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç
tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilebilir.
Mülkiyetin Devri ve Çekilmezlik
Hali
Madde 42- Kat maliklerinden biri borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemek
suretiyle diğer kat maliklerin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek
derecede ihlal ederse, kat malikleri, o kat malikin konutunun üzerindeki
mülkiyet hakkının kat mülkiyeti kanunun 25. maddesi uyarınca kendilerine
devredilmesini isteyebilir.
Aşağıdaki durumlarda, “
çekilmezlik”, her halde mevcut farz edilir
42.1- Ortak giderlerden ve
avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında beş takvim yılı içinde
üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
42.2- Anagayrimenkulün
bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre
rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki
kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
42.3- Kendi bağımsız
bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle
ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Genel Gider Katkı Payı ve
Avans Ödemesi
Madde 43- Kat maliklerinin, işletme ve genel giderler karşılığı ödeyecekleri
ödenti, her yıl olağan kat malikleri kurulu toplantısında kararlaştırılır.
Aylık ve/veya dönemsel olarak kararlaştırılan ödentilerin ödenme zamanları ve
miktarları dört taksitten az olmamak üzere yönetim tarafından
kararlaştırılabilir. Bu husus kat maliklerine imza karşılığı, ilanen veya
taahhütlü mektupla bildirilir.
Kat malikleri ödemeleri
gereken ödentilerini ait olduğu ayın son gününe kadar ödemek zorundadır. Geç
ödenmesi halinde gün sayısı dikkate alınmaksızın aylık yüzde beş hesabıyla cezai
şart niteliğinde gecikme tazminatı ve yasal faizi ile birlikte alınır. Ayrıca, ödentilerini
aralıksız altı ay ödemeyen kat maliki için yasal takip yapılır ve kat
mülkiyeti kanunun 22. maddesi uyarınca kanuni ipotek hakkı tescil edilebileceği
gibi, yasal yollara başvurulur.
Kat malikleri genel kurulu
cezai şart niteliğindeki aylık gecikme tazminatı oranını düşürme yetkisine
sahiptir.
Aidat alacağı taşınmazın
aynından kaynaklanan eşyaya bağlı bir borç olduğundan, taşınmazı devri halinde,
eski borçlar yeni malike intikal eder. Taşınmazı devir alan tapu kütüğüne
tescil edilmiş olan bu yönetim planı hükümlerinin iptali için taşınmazı devir
aldığı tarihten 30 gün içinde dava açmadığı takdirde yönetim planı ile bağlıdır.
Aylık ödentilerden, kat
maliki/kiracı veya taşınmazda herhangi bir sebeple oturan müştereken ve
müteselsilen sorumludurlar.
İşletme ve Genel Giderlere Katılma
Madde 44- Kat malikleri, anagayrimenkulün yapılacak hizmetlerine, işletme
giderlerine ve diğer genel giderlerine hisse sayısı kadar, eşit olarak
katılırlar.
Kat maliklerinden hiç biri
ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya ortak hizmet
almaktan vazgeçmek gibi benzeri sebeplerle adiatını ödemekten kaçınamazlar.
Kusurlu Davranış
Madde 45-Ortak giderin oluşumuna,
kat maliklerinden birinin veya onun konutunda herhangi bir surette oturan veya
devamlı olarak faydalanan kimsenin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, ortak
gider bunlar tarafından ödenir. Herhangi bir nedenle diğer kat malikleri bu
giderleri ödeme zorunda kalmışlarsa, yaptıkları ödemeler oranında, kusurlu kat
malikine ve onun konutundan yararlanan kişiye rücu hakları vardır.
Ödentinin Ödenmemesi
Madde 46- Ödentisini ödemeyen kat maliki hakkında, yönetim veya kat
maliklerinden herhangi biri tarafından yönetim planına, kat mülkiyeti kanununa
ve genel hükümlere göre tahsil davası açılabilir, icra takibi yapılabilir.
Zararın Ödenmesi
Madde 47- Kat malikleri, kiracıları veya konuttan her hangi bir sıfatla
oturan yahut yararlananların, kendilerinin, çocuklarının, misafirlerinin
anagayrimenkulde ve ortak yerlerde sebep oldukları zararları, derhal ödemek ve
gidermek zorundadırlar.
Müştereken ve Müteselsilen
Sorumluluk
Madde 48- Yönetim projesi ve kat malikleri kurulu kararı
gereğince kat maliklerinin ödeyeceği ödenti ve gecikme tazminatından halen
bağımsız bölümün maliki olanlar, kiracı, herhangi bir sıfatla oturan veya
yararlananlar ile borcu yaratan eski ve/veya yeni malik müştereken ve
müteselsilen sorumludurlar.
Ancak kiracının
sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olup, yaptığı
ödeme kira borcundan düşülecektir.
Kiracının mal sahibine
vaki peşin ödemede bulunduğu hakkındaki defi, müteselsil sorumluluğu ortadan
kaldırmaz.
Kiracı veya taşınmazda kat
maliki dışında ikamet eden şahısla, kat maliki arasındaki aidat ödemelerinden
sorumlu olunmasına veya olunmaması dair sözleşmeler site yönetimini bağlamaz.
Kat malikleri, kendi
konutlarında oturan kiracı veya herhangi bir sıfatla oturan veya yararlananların
borç ve yükümlerini yerine getirmemelerinden ötürü doğacak zararlardan
müştereken ve müteselsilen sorumludurlar.
Bildirim Mecburiyeti ve
Sorumluluk
Madde 49- Kat malikleri, bağımsız bölümde bizzat oturmuyorlarsa tebligat
adreslerini, bu adresteki değişiklikleri; kiracıları değiştikçe yeni kiracı
veya kendi bölümünde herhangi bir sıfatla oturanların veya yararlananların ad
ve soyadları ile iş adreslerini ençok onbeş gün içinde yönetime bildirmeye,
varsa sözleşmenin bir örneğini vermeye; kiracılara, konutunda herhangi bir
sıfatla oturan veya yararlananlara bu yönetim planındaki borç ve
yükümlülükleri, bildirmeye mecburdur.
Yeni adresin yazılı olarak
bildirilmemesi halinde eski adrese yapılan tebligat geçerlidir.
Keza, taşınmazı satan veya
satın alan kat maliki de, alım-satım tarihinden itibaren 15 gün içinde durumu
site yönetimine bildirmekle yükümlüdürler.
İzin Mecburiyeti
Madde 50- Bağımsız bölümün birinde, eklenti veya ortak yerlerde yahut
tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı yahut giderilmesi
veya tesislerin yeniden yapılması zorunlu olan hallerde, bir bağımsız bölüme
girmek gerekiyorsa; o bağımsız bölüm maliki veya orada başka sıfatla oturanlar
veya yararlananlar bu işe izin verme ve adı geçen yerde gerekli işlerin
yapılmasına katlanmak zorundadırlar.
Bu izin yüzünden kat
malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar veya yararlananlar bir zarara
uğrarlarsa; bu zarar, lehine izin verilen bağımsız bölüm malikleri tarafından
derhal ödenir.
Mimari proje ve/veya
Belediyesince onanlı plan-proje dışında ortak alan ve ortak tesisler üzerine
yapılan eklenti, oturma terası v.b gibi yerlere, arızanın giderilmesi
amacıyla derhal girilmesi ve müdahale edilmesi gerekiyorsa, yönetimin gözetim
ve denetiminde ortak tesisin bakım tamir ve onarımı yapılır.
Ortak alan ve tesisler
üzerine plan ve projesiz veya bunlara aykırı eklenti, oturma terası vb.gibi
tesisler yapan kat maliki hiçbir hak iddia edemez, eski hale getirilmesini
isteyemez.
Yönetim yalnızca kendi
sorumluluğundaki ortak alanı veya tesisi olması gereken duruma getirir.
Kiracıların ve
Diğerlerinin Sorumluluğu:
Madde 51- Bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sıfatla oturanlar
yahut yararlananlar, kat mülkiyeti kanununda ve yönetim planında
belirtilen hak ve yükümlülüklere kat malikleri gibi uymak zorundadırlar.
Kiracılar veya taşınmazı
herhangi bir sıfat ve gerekçe ile fiilen kullananlar aidat ve genel giderlerden
ödedikleri kira oranında kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen
sorumludurlar.
Uyulması Gereken Hususlar
Madde 52-Kat malikleri aşağıdaki
hususlara uymak zorundadırlar:
52.1- Bağımsız bölümlerini
kumarhane, randevu evi, veya bunların benzeri yer olarak ahlaka, adaba aykırı
ve yasa dışı faaliyetler için
kullanamazlar.
52.2- Her türlü müzik
ve ses aletlerini diğer kat maliklerini tedirgin edecek ve rahatsızlık verecek
derecede çalamazlar. Siteyi rahatsız edecek derecede gürültü yapamazlar. Bu
gibi toplantılara en geç saat 24.oo de son verirler.
52.3- Yan ve çevre
bağımsız bölümü rahatsız edecek şekilde kilim, halı ve benzeri şeyleri
silkeleyemezler, çöp ve su dökemezler.
52.4- Bağımsız bölümle
eklentilerinde patlayıcı, yanıcı tehlikeli ve pis kokulu maddeler
bulunduramazlar.
52.5- Kat maliklerin
oybirliğiyle verilmiş kararı olmadıkça; bağımsız bölümün hiçbir yerine, hangi
amaçla olursa olsun (satış ve kiralık hariç) levha, tabela, bez afiş gibi
şeyler koyamaz, asamazlar.
52.6- Bağımsız bölümü
kullananların site havuzlarını ücretsiz olarak kullanacaklardır. Genel kurul
kararı ve/veya site yönetimi havuz kullanımını, süresini ve saatlerini ayrıca
düzenler.
52.7- Kat malikleri
bağımsız bölümler dışındaki, bahçe ve benzeri ortak alan ve eklentileri dahil
site içinde evcil veya yabani hayvanı besleyemez.
Bağımsız bölüm içinde
beslenen evcil veya yabani hayvanların, çevreyi ve komşuları rahatsız
etmemeleri asıl olup, şikayet üzerine yönetim bunların site dışına
çıkarılmasını sağlar. Hayvan sahibinin, hayvanını kendi rızası ile site dışına
çıkarmaması halinde, hayvanın site dışına çıkarılması işlemi site yönetimi
tarafından yapılır ve yapılan tüm giderler hayvan sahibinden tahsil edilir.
Çocuk bahçesi, havuz, genel
oturma, dinlenme ve seyir alanlarına evcil ve yabani hayvanlarla girilemez.
52.8- Mangal ve
barbekülerini çevreyi rahatsız edecek şekilde kullanamazlar.
52.9- Bağımsız bölüm dış
cephenin beyaz badana boyası ile boyanmasını ihmal edemez. Aksi halde yönetimce
boyattırılarak bedeli ilgilisinden tahsil edilir.
52.10- Drenaj ve bahçe
sularını kanalizasyona bağlayamazlar.
52.11- Kat malikleri, evsel
çöp ve benzeri atıkları su sızdırmayan torbalar içinde ve kapalı çöp kovaları
içinde tutmak zorundadırlar.
52.12.- Ortak alanlara
hiçbir halde her türlü eşya ve atık malzemeler atamazlar, bırakamazlar.
SİTE GÖREVLİLERİ
Madde 53- Anagayrimenkul ve bağımsız bölümler ile ortak alanların korunması,
bakımı, onarımı, temizliği, çevre düzenlemesi, site güvenliği ve benzeri
işlerin yapılması için yönetimin sorumluluğunda süreli ve/veya süresiz
sözleşmeli site görevlisi çalıştırılabilir.
Süresiz sözleşmeli
personel kadro sayısı iki olup, kadro sayısı, gündemde olmak kaydıyla, kat
malik sayısının üçte ikisinin kabulü ile arttırılabilinir.
Atanmaları ve işe son
verilmeleri kat malikleri kurulu kararıyla yapılır. Ancak, gerekli şartların
oluşması ve işe devamında sakınca görülmesi hallerinde, yapılacak ilk kat
malikleri kurulu toplantısında onaya sunulmak üzere İş Kanunu hükümleri
içerisinde, iş yerleriyle ilişkisinin kesilmesinde yönetim yetkilidir.
Site çalışanı mesai
saatleri içinde ve/veya dışında hiçbir halde özel işlerde çalışamaz, çalıştırılamaz.
İşe alma sırasında yönetim
tarafından çalışana verilen tüm sözlü ve yazılı taahhütler genel kurul onayı
olmaksızın hüküm ifade etmez.
Çalışanın haksız olarak iş
akdinin yönetim tarafından feshi ve bu işlemi genel kurulun ibra etmemesi
halinde, haksız fesh nedeni ile ödenen tüm meblağ için haksız feshi yapan
yönetim kuruluna rücu edilir.
Ücret ve Ek Ödeme
Madde 54- Site görevlilerine kat malikleri kurulu kararıyla ödenecek ücret
vergi, sosyal güvenlik katkı payları ile varsa diğer giderler, bütçeden
karşılanarak ödenir.
Sitenin iş kapasitesinin
yoğunluğuna, çalışmalarının verimliliğine, iş yapma beceri ve isteklerindeki
gayrete göre site görevlilerine yönetimin teklifi üzerine, tutarı kat malikleri
kurulunca belirlenecek ek ödemede bulunulabilir. Ödemenin zaman ve miktarları
yönetim tarafından belirlenir.
Lojman
Madde 55- Sözleşmeli site görevlilerine aileleriyle birlikte oturmak üzere
eklentilerden birinin lojman olarak tahsisine kat malikleri kurulu karar
verir.
Lojman kirası alınmaz.
Site aidatı ve giderlere katkı payı alınmaz.
Sitenin lojman olarak
tahsis edeceği konutunun olmaması halinde uygulamanın nasıl yapılacağına kat
malikleri kurulu karar verir.
Sözleşmeli site
görevlilerin bedelsiz su/elektrik/doğalgaz kullanma miktarı kat malikleri kurulu
kararıyla belirlenir.
Geçici İşçiler
Madde 56- Yönetimin yetki ve sorumluluğunda, maksat ve
süreleri belirlenmiş işler için, kat malikleri kurulu kararıyla belirlenen
sayıda ve şartlarla geçici işçi çalıştırabilir. Genel kurul bu yetkisini
yönetim kuruluna devir edebilir.
ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER
Madde 57- Kat malikleri, kiracılar, herhangi bir sıfatla oturanlar ile
yararlananlar kendi ve yakınlarının çocukları tarafından ana gayrimenkulde
meydana getirilen zararları derhal ödemeye veya gidermeye mecbur oldukları gibi
çocukların kendilerine ayrılan yerler dışında oynamalarını ve gürültü
yapmamalarını sağlamakla yükümlüdürler.
Madde 58- Site yönetimi tarafından yapılacak büyük tamir, bakım, onarım,
ve bu nedenle yapılacak su, elektrik, internet, doğalgaz kesintisi ve süresi
ile inşaat yapma yasak süresi, onarımdan önce ilan tahtasına asılır, duyuru
yapılır.
Madde 59- Bu yönetim planına göre kat maliklerinden
tahsil edilecek ödentinin gecikmesinde, gün sayısı dikkate alınmaksızın aylık
yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı uygulanır. Genel kurul bu oranı indirmeye
yetkilidir. Ödenmeyen aidatlarının toplamının ilgili yıla ait asgari ücret
tutarını geçtiği takdirde İcra İflas Kanunu hükümlerine göre ilgili alacak için
yasal takip yapılır. Genel kurul takibe geçilmesi gereken asgari meblağı
azaltmaya yetkilidir.
Madde 60- Bu yönetim planında bulunmayan hallerde Kat Mülkiyeti Kanunu ile
diğer kanunların emredici ve tamamlayıcı nitelikteki hükümleri uygulanır.
Madde 61- Faaliyet yılı ve hesap dönemi 30 Haziran ayından devam eden takvim yılındaki
30 Haziran tarihleri arasıdır.
Kat malikleri kurulunun
toplanıp yeni yönetim seçeceği tarihe kadar yapılması gereken zorunlu giderler
mevcut yönetim tarafından yapılır. 30 Haziran tarihi itibariyle yapılması
gereken devir, yapılan harcamalarda dikkate alınarak yeni yönetime teslim
edilir.
Madde 62- Site oturanların bilgisine
sunulmasında fayda görülen, uygulamada birlik ve beraberliği sağlayacak,
genel uygulama düzeni ve prensipleri oluşturacak hususlarda yönetim, kat
mülkiyeti kanununa ve bu yönetim planına aykırı olmamak kaydıyla aldığı
kararların uygulanmasını sağlamak üzere duyuru yapabilir.
Madde 63- Toplantıda olup karara aykırı oy kullanan kat maliki varsa ve
beklenmesinde her hangi bir zarar söz konusu değilse, 22/1 maddesinin
uygulanması kat mülkiyeti kanunun 33. maddesindeki bir aylık dava açma
süresi kadar ertelenir.
Madde 64- Bu yönetim planında yer alan “parasal yaptırım” ile kat malikleri
adına yönetim tarafından yapılıp, ilgilisinden tahsil edilen paralar,kat
mülkiyeti kanunun 37. maddesindeki İşletme Projesi kapsam ve tanımında olup,
gerektiği hallerde İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre takip yapılır.
Madde 65- Ortak yer olan ve kiraya verilebilecek
tesisler, genel kurul kararı ile site yönetimi tarafından kiraya verilebilinir.
Bu tür yerlerden alınacak kira geliri, site geliri olarak kayıt altına
alınacaktır. Kiranın ödenmemesi halinde İcra İflas Kanunu hükümleri kapsamında
takip yapılır.
Madde 66- “Kat maliklerin hak ve
yükümlülükleri ile uymaları gereken hususlar” başlığı altında yer alan 29 ila
52. maddelerde belirlenen hususlar ile bu yönetim planında yer alan benzeri
hususlara uyulması ve bunların uygulanması esas ve zorunlu olup, yukarıda
belirlenen hususlara aykırı önceden yapılmış iş ve işlemler ile her türlü
uygulamalar örnek olarak ileri sürülemez, hak iddiasında bulunulamaz.
Madde 67- Madde başlıkları metne dahildir.
GEÇİCİ HÜKÜMLER
Madde 68- 30. maddenin son fıkrasında yazılı şekilde
önceden yapılmış olanlar varsa ortak kullanıma terk edilmesi amacıyla, ilgilisinden
bahse konu yeri onbeş gün içinde terk etmesi ve eski hale getirmesi istenir.
Verilen zaman içinde ilgilisince yerine getirilmediği takdirde, yönetim başkaca
bir uyarıya gerek duymaksızın eski hale getirir ve giderleri yüzde elli
fazlasıyla tahsil edilir.
Madde 69- 32. maddeye aykırı inşaat, yapı ve tesis yapılmışsa yönetim
tarafından yazılı ikaz üzerine ilgilisi tarafından engel ortadan kaldırılır.
Onbeş gün içinde yazının gereği yapılmazsa yönetimce başkaca bir duyuru ve
ikaza gerek olmaksızın doğrudan eski hale getirir ve giderleri yüzde elli
fazlasıyla tahsil edilir.
Madde 70- Önceden yapılmış güneş enerji sisteminde
panel ve/veya depo yenilemesini yapanlar 39 uncu madde de belirlenen yüksekliğe
indirme zorundadır.
Madde 71- 40. madde de belirtilen dış cephe boya ve yönetim planına uygun
hale getirme için onbeş gün süre verilir. Verilen zaman içinde ilgilisince
yerine getirilmediği takdirde, yönetim başkaca bir uyarıya gerek duymaksızın işlemleri
yapar ve giderleri yüzde elli fazlasıyla tahsil edilir.
.Madde 72- 65. madde de belirlenen yönetim
bürosu ve lokali ile Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak alanlarda
yapılmış veya yapılacak sosyal amaçlı büfe, tesis ve geçici yapıların, kat
maliklerine hizmet verme amacı doğrultusunda müstakilen ve/veya birlikte
işletmeye alınabilmesi için gerekli hukuki ve teknik çalışmalar yönetim
tarafından yürütülecektir.
YÖNETİM PLANI HÜKÜMLERİNE AYKIRI DAVRANIŞLARIN YAPTIRIMI
Madde 73- “Hak ve Yükümlülükler”
başlığı altında yer alan 30,32,34,35,37,38,39 ve 40. maddelere aykırı
davranışta bulunan kat maliklerine, aylık ödenti miktarının iki katı tutarında
“parasal yaptırım” uygulanır.
Yukarıdaki maddelerde yer
alan hususların projesine uygun hale getirilmesi için ilgilisine işin özelliği
dikkate alınarak en az bir, en fazla dört hafta zaman verilir. Sorumlusu
tarafından yapılmaması halinde uygulamalı işlemler kat maliki adına yönetim
tarafından yapılır ve giderleri yüzde elli fazlasıyla tahsil edilir.
Madde 74- “Uyulması Gereken Hususlar”
başlığı altında yer alan 52. maddenin 2,3,4,5,6,7,8,10,11 ve 12. fıkralarında
yer alan hususlara aykırı davranışta bulunanlara önce uyarı yapılır.
Uyarıya rağmen aykırı davranışta bulunulması halinde, her fıkra için ayrı ayrı,
aylık ödenti miktarının iki katı tutarında“ parasal yaptırım” uygulanır.
Yaptırıma konu
hususun uygulamayla giderilmesi gerekli ise uyarıyla birlikte, en fazla bir
hafta zaman verilir. İlgilisi tarafından yapılmaması ve/veya yerine
getirilmemesi halinde uygulamalı işlemler kat maliki adına yönetim tarafından
yapılır ve giderleri yüzde elli fazlasıyla tahsil edilir.
Yönetim, yukarıdaki
fıkralarda yer alan uygulama dışı yaptırım konusu hususların sona erip
ermediğini (mevsimsel duruma göre) ayda bir kontrol eder. Devam ettiğinin
tespiti halinde “parasal yaptırım” her defasında iki kat artırılarak uygulanır.
Madde 75- İşbu
yönetim planının 73. ve 74. maddelere göre yönetim tarafından yapılması gereken
uygulamalı işlemlere engel olan kat malikine “parasal yaptırım” iki kat olarak
uygulanır.
Yönetim, yönetim planına aykırı
yaptırıma konu bu iş ve işlemlerin ortadan kaldırılması, eski hale getirilmesi
için hukuki işlemleri derhal başlatır.
Madde 76- İşbu yönetim plarının 73,74, ve 75. maddelerde yer alan
“parasal yaptırımlar” Kat Mülkiyeti Kanunun 28. maddesi uyarınca, Borçlar
Kanunu kapsamında cezai şart hükmünde olup, yönetim tarafından resen uygulanır.
İlgilisinden, yazılı bilgi
edinmesinden itibaren bir ay içinde ödenmesi talep edilir.
“Parasal yaptırım” ödemesi
ile kat maliki adına yönetimce yapılan giderler, faaliyet yılını geçmeyecek
şekilde en çok dört taksite bölünebilir.
Taksitlerden birinin
ödenmemesi halinde işleme kaldığı yerden devam edilir.
Yukarıda belirtilen
ödemelerde direnme halinde İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre takip yapılır.
Yukarıdaki maddelerde
yer alan hususların tekrarı halinde “parasal yaptırım” her defasında
ikiye katlanır.
“Parasal yaptırım”a
uğrayan ve/veya adına gider yapılan kişinin kat malikleri kuruluna itiraz hakkı
vardır.
Kat malikleri kurulu,
itirazı gündeme bağlı kalmaksızın görüşür, karar verir.
YASAL ÇOĞUNLUĞUN
SAĞLANAMAMASI HALİNDE YÜRÜRLÜLÜK
Madde 77- İşbu yönetim planının yasal çoğunluk ile
onaylanmaması, ancak, genel kurul tarafından salt çoğunluk ile onaylanması ve
genel kurul kararı olarak kayıt altına alınması halinde, genel kurul kararı
olarak kabul edilen …. İli, …. ilçesi, …. pafta, …. parselde bulunan ismi “….. SİTESİ” olan taşınmazların maliklerini, aksine karar alınana kadar genel
kurul kararı olarak kabul edildiği tarih itibariyle geçmişe etkili olarak yürürlüğü
girmiş sayılacaktır.
YASAL ÇOĞUNLUK HALİNDE YÜRÜRLÜLÜK
Madde 78- İşbu
78
maddeden oluşan bu yönetim planı, …../…./…… tarihli genel kurulda yasal
çoğunluk ile kabul edilmiş ve …. İli, …… ilçesi, …. pafta, …. parselde
bulunan ismi “…… SİTESİ” olan taşınmazların
tapu kayıtlarının beyanlar hanesine her parsel için ayrı ayrı ……. Tapu Sicil
Müdürlüğünce tescil edildiği tarih
itibariyle geçmişe etkili olmak üzere yürürlüğe girmesi kaydı ile, okunup
isteğe ve usule ve yasal çoğunluğa uygun şekilde düzenlendiği ve onaylandığı anlaşıldıktan
sonra aşağıda kimlikleri yazılı bağımsız bölüm maliklerini ve taşınmazları
bundan sonra devir alacaklar malikleri bağlayıcı olması kaydı ile birlikte imza
altına alınmıştır.
………………….
SİTESİ kat malikleri
